«Работник подготовки строительства» на курсах повышения квалификации

Работник подготовки строительства

Дистанционный курс повышения квалификации для специалистов, занимающихся подготовкой исходно-разрешительной и проектной документации к строительству до фактического выхода на стройплощадку. В отличие от курса «Подготовительные работы» (id 4039), посвящённого физическим работам подготовительного периода на стройплощадке (геодезия, расчистка территории, бытовки, временные сети), эта программа фокусируется на офисной подготовительной работе: получение земельного участка под застройку, инженерные изыскания, разработка градостроительной документации, заказ проектирования, согласования и экспертизы, получение разрешения на строительство, выбор подрядчика. Программа адресована специалистам подразделений подготовки строительства у заказчиков-застройщиков, инвестиционных строительных компаний, девелоперов, технических заказчиков, а также консультантам-предпроектчикам. По окончании выдаётся удостоверение установленного образца с регистрацией в ФИС ФРДО.

Подготовка строительства — невидимый труд, на котором держится вся стройка

До того, как на стройплощадке появится первый экскаватор, проходят месяцы и годы офисной работы по подготовке проекта. Получить земельный участок под застройку, провести инженерные изыскания, разработать архитектурно-строительный проект, согласовать его с десятками контролирующих органов, пройти государственную или негосударственную экспертизу, получить разрешение на строительство, выбрать подрядчика и заключить договор, организовать проектное финансирование — всё это «невидимая» работа, без которой невозможна сама стройка. Стоимость подготовки проекта обычно составляет 5–10% от общей стоимости строительства, но качество этой работы определяет успех или провал всего проекта на годы вперёд.

Программа курса фокусируется именно на офисной подготовительной работе — в отличие от «Подготовительных работ» (id 4039), посвящённого физическим работам подготовительного периода на стройплощадке (геодезия, расчистка территории, бытовки, временные сети, ограждение). Здесь изучается, как организовать сам инвестиционно-строительный проект до фактического выхода на стройку: правовые, организационные, технические, финансовые аспекты. Программа адресована специалистам подразделений подготовки строительства у заказчиков-застройщиков, девелоперов, инвестиционно-строительных компаний, технических заказчиков — то есть работникам той «офисной» части строительной отрасли, которая занимается превращением инвестиционного замысла в готовый к строительству проект.

Где работают специалисты подготовки строительства

Девелоперские компании и крупные застройщики — основная сфера применения. В каждой серьёзной девелоперской компании есть подразделение подготовки строительства (часто называемое «отдел развития проектов», «дирекция предпроектной подготовки», «отдел инвестиционной подготовки»), отвечающее за весь цикл подготовки нового проекта. Специалисты этого подразделения работают на стыке маркетинга (поиск земельных участков с учётом потенциального спроса), правового сопровождения (юридическое оформление прав на участок), технической подготовки (организация изысканий, проектирования, экспертизы), экономики (финансовое моделирование проекта). Это интеллектуально сложная и хорошо оплачиваемая работа.

Технические заказчики — вторая сфера применения. Технический заказчик — это специализированная организация, представляющая интересы инвестора при реализации проектов. На стадии подготовки проекта технический заказчик организует все необходимые работы: инженерные изыскания, проектирование, согласования, экспертизу, выбор подрядчика, заключение договоров. Это особенно актуально для инвесторов, не имеющих собственного строительного подразделения (промышленные компании, государственные органы, некоммерческие организации). Работа технического заказчика на стадии подготовки требует высокой квалификации и широкого спектра компетенций.

Инвестиционно-строительные компании и инжиниринговые группы — третья сфера. Эти компании оказывают комплексные услуги по сопровождению инвестиционно-строительных проектов, включая полный цикл подготовки. Их клиенты — частные инвесторы, корпорации, желающие построить объект для собственных нужд, государственные и муниципальные структуры. Инжиниринговые группы работают с большим разнообразием проектов от частных коттеджей до крупных промышленных комплексов, что даёт сотрудникам широкий профессиональный опыт. Дополнительные сферы — консалтинговые компании, специализирующиеся на предпроектной подготовке, юридические фирмы с практикой по сопровождению инвестиционно-строительных проектов, государственные структуры, реализующие крупные инфраструктурные проекты.

Что входит в программу повышения квалификации

Общий цикл инвестиционно-строительного проекта. Программа начинается с системного обзора жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта от инвестиционного замысла до сдачи объекта в эксплуатацию. Изучаются основные стадии: prefeasibility study (предварительное технико-экономическое обоснование), feasibility study (полное ТЭО проекта), разработка концепции, поиск и приобретение земельного участка, инженерные изыскания, разработка проектной документации, экспертиза, получение разрешения на строительство, тендер на подрядные работы, заключение контрактов, авторский надзор и строительство, сдача объекта в эксплуатацию. Распределение функций между разными участниками проекта — инвестор, заказчик-застройщик, технический заказчик, проектировщик, подрядчик, поставщики оборудования. Особенности разных типов проектов — жилищные, коммерческие, промышленные, инфраструктурные, концессионные.

Получение земельного участка под застройку. Земля под застройку — фундамент любого инвестиционно-строительного проекта. Программа подробно разбирает способы приобретения прав на земельный участок: покупка у частных собственников (обычные сделки купли-продажи с проверкой юридической чистоты), приобретение из государственной или муниципальной собственности (через торги или без торгов по специальным основаниям), аренда (краткосрочная или долгосрочная до 49 лет для строительства), безвозмездное пользование. Правовые аспекты приобретения — категории земель по Земельному кодексу (для застройки преимущественно земли населённых пунктов), виды разрешённого использования (ВРИ) по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета, обременения и ограничения (охранные зоны коммуникаций, водоохранные зоны, зоны охраны культурного наследия). Изменение ВРИ при необходимости — процедура с участием муниципалитета. Перевод земель из одной категории в другую — для приобретения земель сельскохозяйственного назначения под застройку (сложная процедура с экономическим обоснованием и согласованием).

Инженерные изыскания. Перед началом проектирования необходимо провести инженерные изыскания. По СП 47.13330.2016 в составе изысканий: инженерно-геодезические (топография участка с нанесением существующих сооружений, коммуникаций, растительности), инженерно-геологические (бурение скважин для определения литологии грунтов, физико-механических свойств, уровня подземных вод), инженерно-гидрометеорологические (для прибрежных и затопляемых территорий), инженерно-экологические (оценка экологической обстановки), инженерно-геофизические (для специальных случаев). Изыскания выполняются изыскательскими организациями с допусками СРО. Результаты — технический отчёт по инженерным изысканиям, обязательный к рассмотрению в проектной документации. Заказчик подготовки изысканий должен корректно составить техническое задание (особенно по геологии — обозначить тип будущего сооружения, предполагаемую глубину заложения фундаментов, ожидаемые нагрузки). Распространённая ошибка — экономия на изысканиях с минимальным объёмом скважин, что приводит к серьёзным проблемам на стадии строительства.

Разработка градостроительной документации. Перед получением разрешения на строительство необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ, содержащий информацию о допустимых параметрах застройки на конкретном участке. ГПЗУ выдаётся муниципалитетом или иным уполномоченным органом по заявлению застройщика. Содержание ГПЗУ: границы участка, охранные зоны, виды разрешённого использования, предельные параметры (этажность, плотность застройки, отступы от границ, процент озеленения), требования к инженерному обеспечению, требования к доступной среде. Если ГПЗУ показывает, что планируемое строительство невозможно или ограничено — необходимо либо изменять проектные решения, либо вносить изменения в правила землепользования и застройки. Технические условия (ТУ) на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, теплоснабжение, связь) — получаются от эксплуатирующих организаций; ТУ являются основой для проектирования инженерных систем будущего объекта.

Заказ архитектурно-строительного проектирования. Архитектурно-строительный проект — основной технический документ строительства. Программа разбирает: подготовку технического задания на проектирование (детальное описание целей и характеристик объекта, требования к проектным решениям, ограничения), выбор проектной организации (квалификационные требования, опыт работы, финансовая стабильность, лицензии/допуски СРО), составление и заключение договора на проектные работы (типовые условия, ответственность сторон, гарантии качества), организация авторского надзора в процессе строительства. Этапы проектирования — предпроектная стадия (концепция, эскиз, технико-экономическое обоснование), стадия «Проектная документация» (по Постановлению Правительства РФ № 87 включает 12+ разделов от пояснительной записки до проекта организации строительства), стадия «Рабочая документация» (для непосредственного производства работ). Контроль качества проектирования со стороны заказчика — проверка соответствия техническому заданию, проверка экономической обоснованности решений, привлечение независимых экспертов при необходимости.

Согласования и экспертиза проектной документации. Готовая проектная документация подлежит согласованиям и экспертизе. Согласования — с эксплуатирующими организациями инженерных коммуникаций, с органами охраны окружающей среды (для значимых объектов), с органами охраны культурного наследия. Экспертиза по Постановлению Правительства РФ № 145 — государственная (для объектов с бюджетным финансированием) или негосударственная (для частных). Экспертная организация проверяет проект на соответствие техническим регламентам, нормативным документам, утверждённой документации территориального планирования. Положительное заключение экспертизы — обязательное условие для получения разрешения на строительство.

Получение разрешения на строительство. Итоговый документ подготовительной стадии, дающий право начала строительных работ. Выдаётся уполномоченным органом (ГАСН субъекта РФ, Минстрой РФ для федерально значимых объектов, муниципалитеты для отдельных категорий). Комплект документов: правоустанавливающие документы на участок, ГПЗУ, проектная документация с положительным заключением экспертизы, технические условия на инженерное обеспечение. Срок выдачи — обычно 7 рабочих дней при правильно подготовленном комплекте. Получение разрешения — момент перехода от подготовительной к строительной стадии проекта.

Выбор подрядчика и заключение договоров. Критически важная задача стадии подготовки. Способы — открытый или закрытый конкурс, аукцион, запрос предложений, прямой выбор. Для государственных контрактов — обязательное применение ФЗ-44 (бюджетные средства) или ФЗ-223 (отдельные виды юрлиц с госучастием). Квалификационные требования к подрядчику — допуски СРО для работ влияющих на безопасность объектов капстроительства, финансовая стабильность, опыт аналогичных проектов, квалифицированный персонал в Национальном реестре специалистов НОСТРОЙ. Особые типы контрактов — EPC (генподрядчик отвечает за всё включая проектирование и поставки), EPCM (с управлением строительством для заказчика), традиционный генеральный подряд.

Организация технического заказчика и проектное финансирование. Технический заказчик — специализированная организация, представляющая интересы инвестора при реализации проекта. Изучаются модели организации: собственное подразделение заказчика-застройщика (для крупных постоянно работающих застройщиков), внешний технический заказчик по договору (для нерегулярных или специализированных проектов), смешанная модель. Функции технического заказчика на стадии подготовки — те же что и у работника подготовки строительства, но за вознаграждение от заказчика. Проектное финансирование — особый механизм финансирования крупных строительных проектов через специально созданную проектную компанию (SPV) с залогом будущих доходов от объекта. Эскроу-механизм по ФЗ-214 в долевом жилищном строительстве — обязательное использование с 2019 года: деньги дольщиков хранятся на специальных счетах в уполномоченных банках до сдачи дома, застройщик получает их только после ввода в эксплуатацию; банк финансирует застройщика через целевой кредит. Программа подробно разбирает работу с эскроу-механизмом и взаимодействие с банками.

Современные тенденции в подготовке строительства

Подготовка строительства активно цифровизируется. Электронное предоставление государственных услуг — большинство процедур получения разрешения на строительство, экспертизы, согласований доступны через портал Госуслуг и региональные порталы; сроки обработки сокращены, требования к комплекту документов стандартизированы. Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) — единая база данных по всем земельным участкам с информацией о градостроительных регламентах, ограничениях, исторических согласованиях. ГИС «Стройкомплекс» — единая отраслевая информационная система Минстроя для государственных согласований. ЕИСЖС — Единая информационная система жилищного строительства для долевого строительства. Цифровизация серьёзно упростила и ускорила работу специалистов подготовки строительства, но потребовала освоения новых цифровых компетенций.

Импортозамещение в подготовке проектов — после 2022 года значительные изменения в части привлекаемых проектных организаций (уход ряда западных архитектурных бюро), оборудования (переход на российских и китайских поставщиков), материалов. Это влияет на выбор проектных решений, согласование с эксплуатирующими организациями, выбор подрядчиков. Программа курса учитывает все актуальные изменения. Усложнение процедур согласований и экспертизы — повышенные требования к составу и качеству проектной документации, ужесточение проверки экспертными организациями. Современный специалист подготовки строительства должен быть готов к работе в этих усложнённых условиях.

Как организован дистанционный формат обучения

Обучение проходит полностью онлайн на учебной платформе. Слушатель получает доступ к лекционному материалу в виде структурированных текстов с гиперссылками на нормативные акты (Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ-39, ФЗ-115, ФЗ-214, Постановления Правительства РФ № 87, № 145, № 1300), презентациям с примерами организации инвестиционно-строительных проектов, образцам ключевых документов (техническое задание на проектирование, договор технического заказчика, ГПЗУ, технические условия на инженерное обеспечение, заявления на получение разрешения на строительство). Изучаются кейсы успешных и проблемных инвестиционно-строительных проектов с разбором типичных ошибок на стадии подготовки. Промежуточные тесты после каждого модуля. Итоговая аттестация — тест из 30–40 вопросов по всему курсу. Срок обучения гибкий — типичный темп освоения 144-часовой программы 4–6 недель.

Удостоверение установленного образца отправляется почтой России после успешной сдачи итогового тестирования и оплаты обучения, регистрируется в ФИС ФРДО.

Сколько зарабатывают специалисты подготовки строительства

Специалисты подготовки строительства — высокооплачиваемая категория за счёт интеллектуальной сложности работы и значимости результата для всего проекта. Молодой специалист подразделения подготовки в крупной девелоперской компании — от 80 000 до 130 000 рублей в месяц. Опытный специалист с 5–10 годами стажа — от 130 000 до 220 000 рублей. Руководитель проекта подготовки в крупной девелоперской компании — от 200 000 до 400 000 рублей плюс бонусы за успешный запуск проекта. Директор по предпроектной подготовке крупного девелоперского холдинга — от 350 000 до 700 000 рублей плюс серьёзные бонусы. Специалист технического заказчика на стадии подготовки — от 130 000 до 250 000 рублей. Консультант-предпроектчик в инжиниринговой компании — от 150 000 до 300 000 рублей плюс премии за успешно сопровождённые проекты.

Карьерные перспективы — рост от рядового специалиста до руководителя проекта, директора подразделения, заместителя генерального директора крупной девелоперской компании. Альтернативные направления — переход в банковскую сферу на позиции инвестиционных аналитиков по строительным проектам, в государственные структуры реализующие крупные инфраструктурные проекты, в международные инжиниринговые компании работающие на российском рынке. Открытие собственного консалтингового бизнеса по сопровождению инвестиционно-строительных проектов — растущий рынок с серьёзными гонорарами за качественную работу. Преподавательская и экспертная деятельность по специализации.

Готовы пройти обучение?

Курс «Работник подготовки строительства» проводится дистанционно, без отрыва от работы. Программа — 144 академических часа, формат — самостоятельное освоение материала в удобном темпе, итоговая аттестация — тест. По окончании выдаётся удостоверение установленного образца с регистрацией в ФИС ФРДО. Записаться можно через форму на сайте или по телефону. Менеджер свяжется с вами в течение рабочего дня для уточнения деталей и оформления договора.

Программа «Работник подготовки строительства»

Программа охватывает работу группы подготовки строительства: