«Начальник отдела эксплуатации зданий и сооружений» на курсах повышения квалификации

Начальник отдела эксплуатации зданий и сооружений

Дистанционный курс повышения квалификации для руководителей служб эксплуатации недвижимости — начальников отделов эксплуатации бизнес-центров, торговых центров, гостиничных комплексов, жилых комплексов, промышленных объектов, образовательных и медицинских учреждений. Программа охватывает технологии Facility Management (FM), управление инженерными системами зданий, организацию клининга и охраны, текущий ремонт и техническое обслуживание, паспортизацию объектов, работу с обращениями пользователей, цифровизацию процессов эксплуатации через CMMS- и BMS-системы. По окончании выдаётся удостоверение установленного образца с регистрацией в ФИС ФРДО.

Facility Management как профессиональная отрасль

Facility Management (FM, в русском контексте — управление эксплуатацией зданий и сооружений) — относительно молодая профессиональная отрасль, активно развивающаяся в России последние 25 лет на волне массового строительства коммерческой недвижимости. После того как здание построено и введено в эксплуатацию, начинается его многолетняя жизнь, в течение которой требуется обеспечение всех функций здания — отопление, вентиляция, освещение, водоснабжение и канализация, безопасность, чистота, текущий ремонт. Эта работа требует профессионального подхода с применением специализированных технологий, систем управления, обученного персонала. В странах с развитой экономикой FM — отдельная отрасль с триллионным оборотом, обслуживающая всю эксплуатируемую недвижимость. В России рынок профессионального FM активно развивается с 2000-х годов и продолжает расти.

Структура российского рынка FM. Внутренние службы эксплуатации крупных корпораций — банков (Сбер, ВТБ имеют тысячи отделений и крупные офисные здания), IT-компаний (Яндекс, VK с собственными штаб-квартирами), государственных учреждений, промышленных холдингов. Внешние FM-компании, обслуживающие коммерческую недвижимость по договорам с собственниками. Крупнейшие на российском рынке — «Стройсервис», «Ивента» (входит в группу Систематика), «АРМО Бизнес» (российская часть международной ISS, после ухода материнской компании), «Эктостарой», «ОБИ Девелопмент». Управляющие компании при крупных девелоперах — отдельные подразделения, эксплуатирующие построенную ими недвижимость (управляющие компании ПИК-Комфорт, Самолёт-Эксплуатация, СПб Реновация). После 2022 года рынок FM также прошёл через определённую трансформацию — уход международных игроков (ISS, JLL, CBRE с FM-направлением), активное развитие отечественных компаний и российских технологических решений.

Где работают руководители служб эксплуатации

• Управляющие компании бизнес-центров класса А, В+ и В — Москва-Сити, Лахта-Центр, «Алкон», «Москва», «Лотте Плаза», «Романов Двор», «Метрополис», региональные премиум-БЦ. Высокие требования к качеству эксплуатации, опытные команды.
• Управляющие компании торговых центров — крупнейшие сетевые «Mall Management Group», «Stenhus», «Сергей Гордеев Лизинг», независимые УК. Сложная эксплуатация с многотысячной посещаемостью.
• Гостиничные комплексы — Hilton (российская часть), Marriott (российские дочки), Holiday Inn, отечественные «Космос Group», «Гелиопарк», региональные гостиничные сети. Эксплуатация 24/7 с высокими требованиями.
• Управляющие компании жилых комплексов премиум-класса — отдельные подразделения крупных застройщиков (ПИК-Комфорт, Самолёт-Сервис, ЛСР-Эксплуатация), специализированные УК для премиальных жилых комплексов.
• Спортивные сооружения — стадионы крупных футбольных клубов (Открытие Банк Арена «Спартака», Лужники, Газпром Арена), ледовые арены КХЛ, плавательные комплексы, фитнес-сети.
• Государственные и образовательные учреждения — крупные здания органов власти, музейные комплексы, университеты, школы, больницы. Часто эксплуатируются специализированными ФГБУ или передаются на аутсорсинг FM-компаниям.
• Корпоративные FM-департаменты — собственные службы эксплуатации крупных корпораций для своих штаб-квартир и сети отделений (банки, IT-компании, страховые компании, промышленные холдинги).

Что входит в программу обучения

Программа охватывает все ключевые направления работы руководителя службы эксплуатации — от управления инженерными системами до работы с пользователями.

Эксплуатация инженерных систем зданий. Самый сложный технически раздел работы. Изучается эксплуатация основных групп инженерных систем. Системы отопления, вентиляции и кондиционирования (ОВиК) — приточно-вытяжные установки, чиллеры, фанкойлы, тепловые узлы с автоматикой. Регулярное техническое обслуживание (замена фильтров, чистка теплообменников, проверка автоматики), ежегодные испытания и наладка. Российские производители оборудования — «ВЕЗА», «Веза», «Lessar», «Дантекс», иностранные Daikin, Mitsubishi (поставки ограничены), Carrier. Системы водоснабжения и водоотведения — насосные станции хозяйственно-питьевого, противопожарного водопровода, канализационные насосы, очистные сооружения. Электроснабжение — главные распределительные устройства, трансформаторы, источники бесперебойного питания, аварийные дизель-генераторы. Слаботочные системы — структурированные кабельные системы (СКС), системы пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и контроля доступа, системы оповещения. Лифты и эскалаторы — отдельная категория с обязательной аттестацией обслуживающего персонала в Ростехнадзоре. Системы автоматизации зданий (BMS — Building Management System) — централизованное управление и мониторинг всеми инженерными системами с компьютерных рабочих мест.

Организация технического обслуживания и ремонта. Изучается планирование и проведение работ. Планово-предупредительное обслуживание (ППО) — регулярные работы по графику с целью предотвращения отказов. Для каждой группы оборудования — свой регламент с периодичностью (ежедневная, еженедельная, ежемесячная, квартальная, полугодовая, годовая). Внеплановое (аварийное) обслуживание — реагирование на отказы и происшествия. Современные службы эксплуатации стремятся минимизировать долю аварийного обслуживания через качественное ППО. Капитальный ремонт инженерных систем — комплексные работы по восстановлению или замене изношенных систем. Планируется на основе технических обследований с периодичностью 10–25 лет. Сезонные мероприятия — подготовка к зимней эксплуатации (опрессовка систем отопления, утепление, проверка снегоуборки), к летнему сезону (наладка систем кондиционирования). Современный подход — переход от планово-предупредительного к предиктивному (predictive) обслуживанию на основе данных IoT-датчиков о реальном состоянии оборудования.

Клининг и санитарное обслуживание объектов. Чистота и санитарное состояние — критически важный аспект работы любого общественного здания. Изучаются категории клининговых услуг. Профессиональный клининг — ежедневная уборка помещений с применением профессиональных машин и средств. Глубокая периодическая уборка — кристаллизация полов, химчистка ковровых покрытий, очистка фасадов. Специализированная уборка — после ремонтов, мероприятий, инцидентов. Промышленный клининг — уборка производственных и складских помещений. Дезинфекция, дератизация, дезинсекция — обязательные регулярные мероприятия. Изучаются вопросы организации работы клининговой службы — нормативы трудозатрат на разные виды работ, выбор оборудования и химии, обучение и мотивация персонала, контроль качества (системы чек-листов и аудитов). Российские поставщики профессиональной клининговой химии — «Хелми», «Атлант», «Прозоров и партнёры». Оборудование — российские «Сатурн», «Лотос», импортируемые Karcher, Numatic. Российские крупные клининговые компании — «Чистый дом», «Альфа Уборка», «Кристалл», «Юнико».

Организация охраны объектов. Безопасность пользователей и имущества — обязательная функция эксплуатации. Изучаются виды охраны. Физическая охрана с привлечением частных охранных предприятий (ЧОП) — посты на входах, патрулирование территории. Лицензирование охранной деятельности по 2487-1-ФЗ. Технические средства — системы видеонаблюдения с применением IP-камер с интеллектуальной аналитикой (распознавание лиц, автомобильных номеров, обнаружение нештатных ситуаций), системы контроля и управления доступом (СКУД) с электронными пропусками, тревожной сигнализацией. Антитеррористическая защищённость по 35-ФЗ — категорирование объектов, паспортизация, организация мероприятий по защите. Координация с правоохранительными органами — Росгвардия (для категорированных объектов), полиция, ФСБ. Современные технологии — биометрические системы доступа (распознавание лиц), интеграция систем безопасности с BMS и другими системами здания.

Цифровизация эксплуатации через CMMS и BMS системы. Современный тренд развития отрасли. Изучаются ключевые цифровые инструменты. CMMS-системы (Computerized Maintenance Management System — система компьютеризированного управления техническим обслуживанием) — единая база данных по всему обслуживаемому оборудованию с возможностью автоматического планирования ТО, выдачи нарядов исполнителям, контроля выполнения, ведения истории обслуживания каждой единицы. Российские CMMS-системы — «1С:ТОиР», «АТМ Сервис», «ELMA», международные SAP PM, IBM Maximo (с ограниченным импортом). BMS-системы (Building Management System — система управления зданием) — централизованное управление инженерными системами с компьютерных рабочих мест диспетчерской. Объединяет управление отоплением, вентиляцией, кондиционированием, освещением, водоснабжением. Российские BMS — «ТРЕЙ», «Эльстер», «Битстрим», международные Johnson Controls, Siemens Desigo (поставки ограничены). Системы автоматизации работы с обращениями пользователей — Helpdesk и Service Desk платформы, мобильные приложения для подачи заявок. Цифровые паспорта зданий с электронной документацией — растущий тренд, особенно для крупных объектов с большой технической документацией.

Бюджетирование и экономика эксплуатации. Изучаются принципы формирования и контроля бюджета службы эксплуатации. Структура операционных расходов на эксплуатацию: фонд оплаты труда персонала (40–55% бюджета), коммунальные расходы (15–25%), материалы и расходные материалы (10–15%), услуги подрядных организаций (15–25%), капитальные затраты на текущий ремонт и замену оборудования (5–10%). Бенчмарки удельных затрат на эксплуатацию — на квадратный метр площади в разных категориях объектов. Для бизнес-центра класса А — типично 2500–4500 рублей за квадратный метр в год без учёта коммунальных платежей собственника. Поиск возможностей оптимизации — энергоэффективность (внедрение систем учёта и автоматики, замена ламп на LED, оптимизация работы ОВиК), оптимизация структуры сервисов (соотношение собственных сил и аутсорсинга), экономия на материалах через долгосрочные контракты с поставщиками.

Паспортизация и техническая документация объектов

Каждое здание в эксплуатации должно иметь полный комплект технической документации, без которой невозможно качественное обслуживание. Изучается состав документации. Технический паспорт здания — основной документ с характеристиками объекта (площади, объёмы, материалы конструкций). Проектная документация — архитектурная, конструктивная, разделы инженерных систем. Исполнительная документация — фактическое выполнение работ при строительстве. Документация на инженерное оборудование — паспорта, сертификаты соответствия, инструкции по эксплуатации. Журналы обслуживания инженерных систем — отдельные журналы по системам отопления, вентиляции, водоснабжения, электроснабжения, лифтового хозяйства. Акты периодических обследований — гидравлические испытания, тепловые балансы, экологические исследования.

Современная тенденция — переход на цифровые паспорта зданий с электронной документацией. Все документы оцифровываются, индексируются, размещаются в единой информационной системе с возможностью быстрого поиска и доступа любого сотрудника службы эксплуатации с мобильного устройства. На новых крупных объектах документация изначально создаётся в цифровой форме и интегрируется с ТИМ-моделью здания. Это даёт возможность видеть в трёхмерной модели каждый элемент здания и получать по нему всю техническую информацию в один клик. Российские разработки цифровых паспортов — отечественные платформы интегрируются с российскими BIM-платформами Renga, Vitro-CAD, с CMMS-системами «1С:ТОиР», «АТМ Сервис».

Сколько зарабатывают руководители служб эксплуатации

Что вы освоите на курсе

• Применять методологию Facility Management для управления эксплуатацией зданий.
• Организовывать эксплуатацию основных групп инженерных систем (ОВиК, водоснабжение, электрика, слаботочка, лифты).
• Планировать и проводить техническое обслуживание и ремонты по графику ППО.
• Управлять клининговой службой и контролировать качество уборки.
• Организовывать охрану объектов с применением физических и технических средств.
• Применять CMMS-системы для управления обслуживанием оборудования.
• Работать с BMS-системами централизованного управления зданием.
• Формировать и контролировать бюджет службы эксплуатации.
• Вести полный комплект технической документации объекта.
• Внедрять предиктивное обслуживание на основе IoT-датчиков.

Документ по окончании

После итогового тестирования и защиты практической работы по организации эксплуатации конкретного объекта недвижимости слушателю выдаётся удостоверение о повышении квалификации установленного образца с регистрацией в ФИС ФРДО. Принимается работодателями для подтверждения квалификации руководителей служб эксплуатации недвижимости, при работе в управляющих компаниях коммерческой недвижимости, в FM-подразделениях корпоративных заказчиков, в сервисных FM-компаниях, на крупных промышленных и социальных объектах. Доставка удостоверения — почтой по России или курьерской службой.

Эксплуатация — это самая длительная фаза жизни любого здания, занимающая 90% его жизненного цикла. От квалификации руководителей служб эксплуатации зависит, насколько комфортно будут работать миллионы пользователей коммерческой недвижимости, насколько долго прослужат многомиллиардные инвестиции в строительство, насколько эффективным окажется бизнес собственников зданий.

Юридические основания программы

• Федеральный закон 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» — основание для дополнительного профессионального образования.
• Градостроительный кодекс РФ.
• СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения».
• ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий».
• 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
• 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
• Закон РФ 2487-1 «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации».
• Федеральный закон 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Программа «Начальник отдела эксплуатации зданий и сооружений»

6 модулей с акцентом на функции начальника отдела эксплуатации.