«Система заказчика и его функции» на курсах повышения квалификации

Что входит в программу повышения квалификации

Институт заказчика в строительстве. Программа начинается с системного обзора института заказчика. Историческое развитие — от государственного заказчика советского периода (через систему госкапстроительства) к множеству форм современного заказчика (частный девелопер, технический заказчик, государственный заказчик, корпоративный заказчик). Современные виды заказчиков в России. Девелоперские компании — реализуют коммерческие проекты на собственные или привлечённые средства; в основном жилищное строительство (ПИК, Самолёт, Эталон, ЛСР, ДОМ.РФ) и коммерческая недвижимость (Capital Group, Crocus Group). Корпоративные заказчики — реализуют проекты для собственного использования (производственные комплексы для промышленных компаний — Газпром, Роснефть, Норникель; объекты розничной сети для торговых компаний — X5 Group, Лента, Магнит; гостиницы для гостиничных сетей; медицинские клиники для медицинских групп). Государственные заказчики — реализуют проекты с бюджетным финансированием (объекты социальной инфраструктуры, инфраструктурные мегапроекты, объекты обороны); работают по жёстким процедурам ФЗ-44. Технические заказчики — специализированные компании, представляющие интересы инвесторов на проектах; организуют весь процесс подготовки и реализации проекта по поручению инвестора. Структура российского рынка — соотношение между разными типами заказчиков, тенденции развития.

Правовой статус заказчика по Градостроительному кодексу. Программа разбирает правовой статус заказчика в российском законодательстве. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ о застройщике — определение, права и обязанности; застройщик имеет права на земельный участок и привлекает проектировщиков и подрядчиков. Статья 52 о техническом заказчике — лицо, представляющее интересы застройщика на основании договора оказания услуг технического заказчика; современный институт, активно развивающийся в России. Различия между застройщиком и техническим заказчиком — застройщик имеет права на участок и финансирует проект, технический заказчик организует процесс по поручению застройщика. Статья 53 о лицах, осуществляющих строительство — генподрядчик и субподрядчики; их функции и взаимоотношения с заказчиком. Статья 54 о государственном строительном надзоре — государственный контроль за деятельностью заказчика. Статья 55 о вводе объекта в эксплуатацию — завершающая функция заказчика. Особенности статуса для разных типов объектов — для линейных объектов (мосты, дороги, тоннели), для уникальных объектов (особо опасных и технически сложных), для объектов культурного наследия.

Виды заказчиков. Программа подробно разбирает основные категории. Заказчик-застройщик — самая распространённая категория в российской практике; обладает правами на земельный участок, выполняет функции организации строительства самостоятельно (через собственные подразделения) или привлекает технического заказчика. Технический заказчик — современный институт, активно развивающийся после 2014 года с изменениями Градостроительного кодекса. Специализированная организация, выполняющая функции организации строительства по договору оказания услуг с заказчиком-застройщиком. Преимущества — профессионализм в организации строительства, экономия для непрофильных заказчиков, ответственность специализированной компании. Применяется массово для государственных проектов (специализированные технические заказчики при министерствах) и для корпоративных проектов (когда корпорация не имеет собственного строительного подразделения). Инвестор — лицо, финансирующее проект; может совпадать с заказчиком или быть отдельным лицом. По ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности» инвестор может вкладывать средства в строительство с получением прав на объект или на доход. Девелопер — современный термин для застройщика жилой или коммерческой недвижимости, реализующего комплексный проект от земли до продажи готовых объектов; включает функции инвестора, застройщика, маркетолога, продавца.

Функции заказчика по этапам проекта. Программа разбирает функции заказчика на каждом этапе строительного проекта. Предпроектная стадия. Формирование инвестиционного замысла — определение целей проекта, базовых параметров, рыночной целесообразности. Получение прав на земельный участок — покупка, аренда, приобретение из государственной собственности. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Получение технических условий на инженерное обеспечение. Заказ инженерных изысканий. Проектная стадия. Заказ архитектурно-строительного проектирования. Контроль качества проектной документации в процессе разработки. Согласования с государственными органами и эксплуатирующими организациями. Прохождение экспертизы проектной документации. Стадия строительства. Выбор и заключение договоров с подрядчиками. Передача стройплощадки подрядчику. Финансирование работ по графику платежей. Контроль качества работ через технический надзор. Контроль сроков выполнения работ. Контроль соответствия фактических работ проектной документации. Стадия ввода в эксплуатацию. Приёмочные испытания. Подписание актов выполненных работ и акта ввода в эксплуатацию. Регистрация прав на готовый объект. Передача объекта эксплуатирующей организации или конечному пользователю. Постгарантийная стадия. Гарантийные обязательства заказчика перед конечными пользователями (покупателями жилья по ФЗ-214 для долевого строительства, арендаторами для коммерческой недвижимости). Эксплуатационная поддержка готового объекта.

Организационные модели заказчика. Программа разбирает разные модели организации функций заказчика. Внутренние подразделения заказчика — собственный отдел капитального строительства у крупного корпоративного заказчика, дирекция строительства у девелопера; типично для регулярной строительной деятельности с достаточным объёмом работ. Внешний технический заказчик — функции организации строительства передаются специализированной компании по договору оказания услуг; типично для нерегулярных проектов или для государственных и корпоративных заказчиков, не имеющих собственного строительного подразделения. Смешанная модель — основные функции выполняет собственное подразделение, отдельные специализированные функции передаются внешним подрядчикам (стройконтроль, экспертиза, юридическое сопровождение). Outsourcing полного цикла — практически вся деятельность заказчика передаётся одной интегрированной инжиниринговой компании; современная тенденция для непрофильных заказчиков. Концессионные модели — для крупных инфраструктурных проектов; концессионер выполняет функции и заказчика, и оператора готового объекта; ФЗ-115 «О концессионных соглашениях». Государственно-частное партнёрство (ГЧП) — комбинация государственного финансирования и частной экспертизы; ФЗ-224 «О государственно-частном партнёрстве».

Особенности для государственных заказчиков. Государственные заказчики (министерства, ведомства, государственные корпорации, бюджетные учреждения, муниципалитеты) имеют особенности работы. Программа разбирает. Бюджетное финансирование — лимиты по годам, особенности использования бюджетных средств, обязательная экспертиза проектов с бюджетным финансированием. Обязательные процедуры выбора подрядчиков по ФЗ-44 «О контрактной системе» — конкурсы, аукционы, запросы предложений, запросы котировок; минимальная цена как основной критерий выбора; типовые государственные контракты со строгими условиями. Особый порядок изменения цены контракта — ограниченные возможности (не более ±10% по ФЗ-44 с обоснованием). Усиленный государственный контроль — Государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН), Государственная инспекция труда, Счётная палата и контрольно-счётные органы регионов, прокуратура. Особенности приёмки работ — обязательное соблюдение всех формальностей, оформление государственных актов. Особенности оплаты — через казначейство с подробной отчётностью. Реестр недобросовестных поставщиков (РНП) — мера ответственности подрядчиков; включение в РНП на 2 года с потерей возможности участия в дальнейших госзакупках.

Особенности для долевого жилищного строительства. Долевое жилищное строительство по ФЗ-214 — особый правовой режим с серьёзными требованиями к застройщику. Программа разбирает специфику. Требования к застройщику ФЗ-214 — особые требования к финансовой устойчивости, к опыту работы, к отсутствию задолженностей перед бюджетом; реестр застройщиков Минстроя для контроля. Обязательность эскроу-механизма с 2019 года — деньги дольщиков на специальных счетах в уполномоченных банках до сдачи дома; застройщик финансируется банком через целевой кредит. Проектная декларация — обязательный документ застройщика, размещаемый на едином ресурсе ЕИСЖС; раскрытие финансовых параметров, сроков строительства, проектных решений. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — основной юридический документ отношений с дольщиками; обязательная регистрация в Росреестре. Гарантийные обязательства застройщика перед дольщиками — не менее 5 лет на конструкции и инженерные системы, не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. Защита прав дольщиков — Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, специальные процедуры банкротства застройщика с приоритетной защитой прав дольщиков. Усиление государственного контроля за застройщиками — Минстрой как главный регулятор, региональные надзорные органы по долевому строительству.

Ответственность заказчика. Заказчик несёт серьёзную ответственность по разным направлениям. Программа разбирает виды ответственности. Гражданско-правовая ответственность перед подрядчиками — за нарушения договорных обязательств (своевременная оплата, передача стройплощадки в установленные сроки, своевременная приёмка работ). Гражданско-правовая ответственность перед конечными пользователями — особенно перед дольщиками в долевом строительстве по ФЗ-214 (с серьёзными неустойками за просрочку сдачи дома); перед арендаторами коммерческой недвижимости. Административная ответственность — за нарушения градостроительного законодательства, нарушения порядка использования земельных участков, нарушения экологических требований; штрафы по соответствующим статьям КоАП. Уголовная ответственность — в случаях серьёзных нарушений (ст. 200.3 УК РФ о привлечении денежных средств граждан без права с использованием права на привлечение средств граждан, ст. 215.4 о незаконном строительстве объектов жилищного фонда). Субсидиарная ответственность контролирующих лиц при банкротстве по ФЗ-127 — для руководителей и фактических владельцев компаний-заказчиков. Защита от рисков ответственности — корректное ведение деятельности, соблюдение всех нормативных требований, страхование строительно-монтажных рисков, юридическое сопровождение всех значимых решений.

Отношения с инвесторами и подрядчиками. Программа разбирает специфику отношений заказчика с другими участниками строительной деятельности. С инвесторами (если заказчик не является самим инвестором) — отчётность о ходе проекта, целевое использование средств, защита интересов инвесторов в принимаемых решениях. С проектировщиками — заказ проекта, контроль качества разработки, согласование решений, прохождение экспертизы. С подрядчиками — выбор по конкурсу или иными способами, заключение договора с защитой интересов заказчика, контроль выполнения работ через технический надзор, приёмка работ, разрешение спорных ситуаций. С поставщиками материалов и оборудования (при прямых поставках от заказчика, минуя подрядчика) — выбор поставщиков, заключение контрактов, контроль качества и сроков поставок. С эксплуатирующими организациями — для согласования технических условий, организации подключения к коммуникациям, ввода объекта в эксплуатацию. С государственными контролирующими органами — для прохождения всех необходимых процедур (получение разрешений, согласования, прохождение экспертизы, ввод в эксплуатацию). С конечными пользователями — для долевого жилищного строительства с дольщиками (отдельная сложная категория отношений), для коммерческой недвижимости с арендаторами. Грамотное выстраивание всех этих отношений — критически важная компетенция заказчика, определяющая успех всего проекта.

Как организован дистанционный формат обучения

Обучение проходит полностью онлайн на учебной платформе. Слушатель получает доступ к лекционному материалу в виде структурированных текстов с гиперссылками на нормативные акты (Градостроительный кодекс РФ — статьи 51-55, ФЗ-214 о долевом строительстве, Гражданский кодекс РФ, ФЗ-39 об инвестиционной деятельности, ФЗ-372 о саморегулировании, ФЗ-44 о контрактной системе для государственных заказчиков, ФЗ-223 о закупках, профстандарт 16.080), презентации с кейсами организации работы разных типов заказчиков (девелоперы, корпоративные заказчики, государственные заказчики, технические заказчики), образцы ключевых документов (договоры с проектными организациями, договоры с подрядчиками, договоры с техническим заказчиком, ДДУ для долевого строительства). Промежуточные тесты после каждого модуля. Итоговая аттестация — тест из 30–40 вопросов. Срок 4–6 недель. Удостоверение установленного образца отправляется почтой России после успешной сдачи аттестации.

Сколько зарабатывают специалисты по функциям заказчика

Уровень оплаты зависит от типа организации и уровня позиции. Специалист подразделения заказчика-застройщика у среднего девелопера — от 100 000 до 180 000 рублей в месяц. Руководитель отдела заказчика-застройщика — от 180 000 до 300 000 рублей. Директор подразделения заказчика у крупного девелопера — от 300 000 до 500 000 рублей плюс премии. Руководитель технического заказчика среднего размера — от 250 000 до 450 000 рублей. Директор крупного технического заказчика — от 400 000 до 800 000 рублей плюс участие в прибыли. Руководитель подразделения капитального строительства у крупного корпоративного заказчика — от 300 000 до 600 000 рублей. Карьерные перспективы — рост к руководящим позициям у крупных девелоперов, переход в международные инжиниринговые компании, открытие собственного технического заказчика, переход в государственные структуры.

Готовы пройти обучение?

Курс «Система заказчика и его функции в строительстве» проводится дистанционно, без отрыва от работы. Программа — 144 академических часа, формат — самостоятельное освоение материала в удобном темпе, итоговая аттестация — тест. По окончании выдаётся удостоверение установленного образца с регистрацией в ФИС ФРДО. Записаться можно через форму на сайте или по телефону. Менеджер свяжется с вами в течение рабочего дня для уточнения деталей и оформления договора.