«Специалист по ИРД» на курсах повышения квалификации

Специалист по ИРД (исходно-разрешительной документации)

Дистанционный курс повышения квалификации для специалистов по ИРД — исходно-разрешительной документации в строительстве. ИРД — это комплекс документов, необходимых для законного начала строительства: права на земельный участок, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), технические условия на инженерное обеспечение, проектная документация с положительным заключением экспертизы, разрешение на строительство. Специалист по ИРД — узкое направление в подразделениях подготовки строительства у девелоперов, технических заказчиков, инвестиционно-строительных компаний; отвечает именно за получение всего комплекта документов для законного начала строительства. Программа охватывает все аспекты работы со всеми категориями ИРД: правовая база, процедуры получения, типовые проблемы и пути их решения, взаимодействие с государственными органами и эксплуатирующими организациями. Программа адресована действующим специалистам по ИРД и кадровому резерву на эти позиции. По окончании выдаётся удостоверение установленного образца с регистрацией в ФИС ФРДО.

ИРД — фундамент законного начала строительства

ИРД (исходно-разрешительная документация) — комплекс документов, необходимых для законного начала строительства по российскому законодательству. Без полного комплекта ИРД невозможно получить разрешение на строительство; без разрешения нельзя начинать работы. Состав ИРД определён Градостроительным кодексом РФ и связанными нормативными актами и включает несколько критически важных категорий. Права на земельный участок — необходимое первое условие любого строительства; могут быть в форме права собственности, аренды или иных прав. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — основной градостроительный документ с информацией о допустимых параметрах застройки. Технические условия на инженерное обеспечение от эксплуатирующих организаций для проектирования инженерных систем будущего объекта. Инженерные изыскания на участке как основа для проектирования. Проектная документация с положительным заключением экспертизы. Получение всего этого комплекта требует серьёзной работы; типовая длительность сбора ИРД для крупного проекта 12-24 месяца.

Специалист по ИРД — узкое направление в подразделениях подготовки строительства у девелоперов, технических заказчиков, инвестиционно-строительных компаний. Это серьёзная компетенция на стыке строительной деятельности и государственного управления — специалист по ИРД ежедневно работает с государственными органами, эксплуатирующими организациями, юристами, проектировщиками. Программа курса фокусируется именно на этой узкой специализации. Она адресована действующим специалистам по ИРД для систематизации знаний и кадровому резерву для подготовки к этой позиции.

Что входит в программу повышения квалификации

ИРД как комплекс документов. Программа начинается с системного обзора ИРД. Состав ИРД по российскому законодательству — комплекс взаимосвязанных документов, формируемых последовательно. Права на земельный участок как первый необходимый документ; ГПЗУ как ключевой градостроительный документ; технические условия на инженерное обеспечение; результаты инженерных изысканий; проектная документация с экспертным заключением; разрешение на строительство как итоговый документ ИРД. Каждый документ имеет своё значение и взаимосвязь с другими. Типовая длительность получения полного комплекта ИРД — от 6 месяцев для простых объектов до 18-24 месяцев для крупных и сложных проектов. Это серьёзная часть общей длительности инвестиционно-строительного проекта; ошибки и задержки на этой стадии задерживают весь проект. Финансовые аспекты ИРД — типовые расходы на получение ИРД для крупного проекта могут составлять десятки миллионов рублей (стоимость земельного участка может составлять отдельную крупную сумму, инженерные изыскания, проектирование, экспертиза, государственные пошлины).

Общая последовательность получения ИРД. Программа разбирает оптимальную последовательность работ. Этап 1 — получение прав на земельный участок. Выбор участка с учётом градостроительных регламентов и инженерной обеспеченности; приобретение прав через покупку у частных собственников, аренду у государства или муниципалитета, приобретение из государственной собственности через торги или без торгов; обязательная регистрация прав в Росреестре. Этап 2 — параллельно с регистрацией прав получение ГПЗУ в муниципалитете и заказ инженерных изысканий у изыскательской организации. ГПЗУ выдаётся обычно за 14 рабочих дней; изыскания занимают 1-3 месяца. Этап 3 — получение технических условий на инженерное обеспечение от эксплуатирующих организаций. Параллельно или после ГПЗУ; типовые сроки 1-3 месяца на каждую организацию. Этап 4 — разработка проектной документации проектной организацией. Типовые сроки 3-9 месяцев для среднего объекта в зависимости от сложности. Этап 5 — экспертиза проектной документации (государственная или негосударственная). Типовые сроки 45 рабочих дней для государственной, 15-30 дней для негосударственной. Этап 6 — получение разрешения на строительство в уполномоченном органе. Типовой срок 7 рабочих дней при правильно подготовленном комплекте документов. Параллельная работа по нескольким этапам позволяет существенно сократить общую длительность получения ИРД; план работы должен учитывать критический путь и зависимости между документами.

Права на земельный участок. Программа разбирает работу с земельными участками. Способы приобретения прав. Покупка у частных собственников через типовые сделки купли-продажи с проверкой юридической чистоты участка (отсутствие обременений, залогов, претензий). Аренда у частных собственников для проектов без необходимости полного владения землёй; обычно долгосрочная аренда на 49 лет для строительства. Приобретение из государственной или муниципальной собственности — через торги (аукционы по продаже земельных участков или прав на их аренду) для большинства случаев; без торгов по специальным основаниям (для крупных инвестиционных проектов, для социально значимых объектов). Аренда из государственной или муниципальной собственности — массовый механизм для застройки; типовые сроки аренды 49 лет с правом продления. Юридические аспекты приобретения земли — категории земель по Земельному кодексу (для застройки преимущественно земли населённых пунктов), виды разрешённого использования (ВРИ) по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета (для застройки ВРИ должен соответствовать планируемому виду объекта), обременения и ограничения (охранные зоны коммуникаций, водоохранные зоны, зоны охраны культурного наследия). Регистрация прав в Росреестре — обязательная процедура для возникновения и прекращения прав на земельные участки; типовой срок регистрации 7-9 рабочих дней. Изменение ВРИ при необходимости — процедура с участием муниципалитета через внесение изменений в ПЗЗ или через получение разрешения на условно разрешённый ВРИ.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Программа разбирает работу с ГПЗУ. ГПЗУ — основной градостроительный документ с информацией о допустимых параметрах застройки на конкретном земельном участке. Содержание ГПЗУ — границы земельного участка с указанием площади, охранные зоны и зоны с особыми условиями использования территории, виды разрешённого использования участка по ПЗЗ муниципалитета, предельные параметры разрешённого строительства (этажность, плотность застройки, отступы от границ участка, процент озеленения, требования к доступной среде), требования к инженерному обеспечению, информация о технических условиях на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Подача заявления на ГПЗУ — через муниципалитет или МФЦ; типовой срок выдачи ГПЗУ 14 рабочих дней. Государственная пошлина за выдачу ГПЗУ — нулевая для большинства случаев. Использование ГПЗУ — как основа для разработки проектной документации; проектные решения должны строго соответствовать параметрам ГПЗУ. Серьёзные проблемы при отклонениях от ГПЗУ — проектная документация с такими отклонениями получает отрицательное заключение экспертизы; нужно либо переделывать проект, либо изменять ГПЗУ (что часто требует серьёзных процедур с возможным изменением ПЗЗ муниципалитета). Срок действия ГПЗУ — 3 года; при просрочке нужно получать новый.

Технические условия на инженерное обеспечение. Программа разбирает работу с эксплуатирующими организациями. Перечень необходимых ТУ для типового объекта — электроснабжение, водоснабжение, канализация (водоотведение), теплоснабжение, газоснабжение (для объектов с газом), связь (телефония, интернет). Не все ТУ нужны каждому объекту; перечень определяется типом и местоположением. Эксплуатирующие организации. Электроснабжение — Россети для основных регионов (Россети Московский регион, Россети Северо-Запад, Россети Центр и аналогичные), региональные сетевые компании. Водоснабжение и водоотведение — Мосводоканал в Москве, ВодоканалСПб в Санкт-Петербурге, региональные водоканалы в субъектах РФ. Теплоснабжение — МОЭК в Москве, ТГК в регионах, муниципальные теплоснабжающие организации. Газоснабжение — Газпром Газораспределение, региональные газораспределительные организации. Связь — Ростелеком, МТС, Билайн, Мегафон, региональные операторы. Подача заявок на ТУ — современный стандарт через электронные порталы организаций или личные кабинеты для застройщиков. Сроки выдачи ТУ — по электроснабжению типовые сроки от 30 дней для малых мощностей до 6 месяцев для крупных мощностей с необходимостью строительства новых подстанций; по водоснабжению и теплоснабжению обычно 30-60 дней. Стоимость присоединения к коммуникациям — определяется ТУ; для жилищного строительства может быть весьма серьёзной (десятки миллионов рублей для крупных объектов).

Инженерные изыскания. Программа разбирает заказ и приёмку инженерных изысканий. Виды изысканий по СП 47.13330.2016. Инженерно-геодезические — топография участка с нанесением существующих коммуникаций, зданий, особенностей рельефа. Инженерно-геологические — бурение скважин на участке для определения литологии грунтов (слоёв грунта), физико-механических свойств грунтов оснований будущих фундаментов, уровня грунтовых вод. Инженерно-гидрометеорологические — для прибрежных и затопляемых территорий с риском наводнений. Инженерно-экологические — оценка экологической обстановки на участке (содержание загрязнений, наличие радиоактивных веществ). Инженерно-геофизические — для специальных случаев. Выбор изыскательской организации — наличие допусков СРО по инженерным изысканиям, опыт работы в регионе с подобными грунтовыми условиями, наличие необходимого оборудования. Программа изысканий — техническое задание с указанием объёма и видов работ; критически важна для качества результата. Типичная ошибка — экономия на изысканиях с минимальным объёмом скважин; приводит к серьёзным проблемам с фундаментами на стадии строительства. Результат — отчёт по инженерным изысканиям, обязательный к рассмотрению в проектной документации.

Проектная документация и экспертиза. Программа разбирает заказ проектной документации и сопровождение экспертизы. Заказ архитектурно-строительного проектирования — выбор проектной организации с допусками СРО по проектированию для соответствующих объектов, заключение договора, передача исходных данных (изыскания, ТУ, ГПЗУ, задание на проектирование). Контроль качества проектной документации в процессе разработки — собственные специалисты заказчика или привлечённые консультанты. Подача проектной документации на экспертизу. Государственная экспертиза в Главгосэкспертизе России для федеральных объектов или в региональных управлениях государственной экспертизы для региональных и муниципальных бюджетных объектов; обязательна для объектов с бюджетным финансированием, особо опасных и технически сложных, объектов федерального значения. Негосударственная экспертиза для частных коммерческих объектов в аккредитованных частных экспертных организациях. Сопровождение экспертизы — оперативная подача дополнительных документов, координация ответов на замечания экспертизы с проектной организацией. Получение положительного заключения экспертизы — обязательное условие для получения разрешения на строительство. Типовые проблемы — отказ в экспертизе при выявлении существенных недостатков (приводит к необходимости доработки проекта и повторной экспертизы; задержка 2-6 месяцев).

Разрешение на строительство. Программа разбирает получение итогового документа ИРД. Разрешение на строительство — итоговый документ исходно-разрешительной документации; основание для законного начала строительных работ. Орган выдачи — Государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН) субъекта РФ для большинства объектов в регионе; Минстрой РФ для федерально значимых объектов; муниципалитеты для отдельных категорий объектов. Комплект документов для подачи заявления (по Постановлению Правительства РФ № 1300) — правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, проектная документация с положительным заключением экспертизы, технические условия на инженерное обеспечение, реквизиты застройщика, документы о компетенции лиц, осуществляющих строительство (наличие в Национальном реестре специалистов НОСТРОЙ ключевых специалистов). Подача документов — через электронный портал органа выдачи или через МФЦ. Срок выдачи разрешения — 7 рабочих дней при правильно подготовленном комплекте документов. Срок действия разрешения — определяется сроком строительства по ПОС (проекту организации строительства); типично 2-5 лет для большинства объектов; может продлеваться при необходимости.

Типовые проблемы и пути их решения. Программа разбирает типовые проблемы в работе с ИРД и тактики их разрешения. Несоответствие проекта ГПЗУ — типовая проблема при изменениях проектных решений в процессе разработки; решение через корректировку проекта или (для серьёзных случаев) через изменение ГПЗУ. Отказ эксплуатирующей организации в выдаче ТУ или выдача ТУ с невыполнимыми условиями — типичная ситуация при недостаточной мощности существующих сетей; решение через переговоры с эксплуатирующей организацией о возможных компромиссах, через выбор альтернативного места присоединения, в крайних случаях через судебное разбирательство. Отрицательное заключение экспертизы — серьёзная проблема с необходимостью переработки проекта; решение через тщательный анализ замечаний экспертизы, переработку проекта с устранением замечаний, повторную подачу на экспертизу. Изменение нормативной базы в процессе подготовки проекта — типичная проблема для длительных проектов; решение через регулярный мониторинг изменений и оперативную корректировку проектных решений.

Цифровизация работы с ИРД. Программа разбирает современные цифровые инструменты. Государственные информационные системы — Госуслуги для подачи многих обращений в государственные органы, портал Росреестра для регистрации прав на земельные участки, ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности) для информации о земельных участках, ГИС «Стройкомплекс» для государственных согласований, ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) для долевого жилищного строительства. Электронная подача документов в государственные органы — современный стандарт; ускоренные сроки обработки (в Росреестре 3 рабочих дня для электронной подачи против 7-9 для бумажной). Электронная подпись (УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись) — обязательна для большинства электронных операций с государственными органами. Сервисы проверки контрагентов — СПАРК, Контур-Фокус, Картотека Бизнес для проверки надёжности контрагентов перед заключением договоров (особенно важно для проверки проектных и изыскательских организаций). Корпоративные системы управления проектами для координации работы по подготовке ИРД. Цифровизация существенно ускоряет работу со ИРД.

Как организован дистанционный формат обучения

Обучение проходит полностью онлайн на учебной платформе. Слушатель получает доступ к лекционному материалу в виде структурированных текстов с гиперссылками на нормативные акты (Градостроительный кодекс РФ статьи 51-58, Земельный кодекс РФ, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ-221 «О кадастровой деятельности», Постановление Правительства РФ № 87, Постановление Правительства РФ № 145, Постановление Правительства РФ № 1300, ФЗ-214 «О долевом строительстве»), презентации с примерами организации работы по подготовке ИРД, образцы ключевых документов (договор купли-продажи земельного участка, заявление на ГПЗУ, заявка на технические условия, заявление на разрешение на строительство, типовые ответы на замечания экспертизы), кейсы из практики подготовки ИРД крупных проектов. Промежуточные тесты после каждого модуля. Итоговая аттестация — тест из 30–40 вопросов. Срок 4–6 недель. Преподаватели-практики с опытом работы по подготовке ИРД крупных проектов доступны для консультаций. Удостоверение установленного образца отправляется почтой России после успешной сдачи аттестации.

Сколько зарабатывают специалисты по ИРД

Специалисты по ИРД — узкая востребованная категория с хорошим уровнем оплаты. Молодой специалист по ИРД в крупной девелоперской компании — от 100 000 до 160 000 рублей в месяц. Опытный специалист с 5+ годами стажа — от 150 000 до 230 000 рублей. Руководитель направления ИРД у крупного девелопера — от 250 000 до 400 000 рублей. Руководитель отдела ИРД крупной инвестиционно-строительной компании — от 300 000 до 500 000 рублей. Самостоятельный консультант по ИРД с собственной клиентской базой — от 200 000 до 400 000 рублей в месяц. Карьерные перспективы — рост в крупных девелоперах до директора подразделения подготовки строительства, переход в технические заказчики, открытие собственного консалтингового бизнеса по сопровождению инвестиционно-строительных проектов.

Готовы пройти обучение?

Курс «Специалист по ИРД (исходно-разрешительной документации)» проводится дистанционно, без отрыва от работы. Программа — 256 академических часов, формат — самостоятельное освоение материала с поддержкой преподавателей-практиков, итоговая аттестация — тест. По окончании выдаётся удостоверение установленного образца с регистрацией в ФИС ФРДО. Записаться можно через форму на сайте или по телефону. Менеджер свяжется с вами в течение рабочего дня для уточнения деталей и оформления договора.

Программа «Специалист по ИРД (исходно-разрешительной документации)»

Программа охватывает полный цикл ИРД от земли до ввода: